Conjoint survivant : droit exclusif sur le logement familial

La Cour de cassation vient d’approuver un arrêt de la Cour d’appel qui a considéré que le droit au bail du conjoint survivant s’opposait au transfert du bail aux héritiers ; ainsi a été rejeté la demande de transfert du bail au profit de la fille du défunt, tant que l’épouse du défunt n’y avait pas renoncé, que le droit du conjoint survivant qui est un droit exclusif, fait obstacle à la transmission aux héritiers de ce droit au bail.

Naturellement, ce droit exclusif dérogatoire au profit du conjoint survivant est d’application stricte, il vise seulement le logement constituant le domicile conjugal, il ne saurait être étendu par exemple à une résidence secondaire (Cour d’appel d’Orléans, 20 fév 1964, D 1964,260).

« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 25 avril 2017), qu’en 1976, la société d’habitations à loyer modéré “Le foyer du fonctionnaire et de la famille”, devenue la société Logirep, a donné à bail à S. X... un appartement de quatre pièces qu’il a occupé avec son épouse et leurs enfants ; que S. X... est décédé en 2004 et J. X..., son épouse, en 2013 ; que leur fille, Mme X..., a sollicité le transfert du bail à son profit ; que la société Logirep s’y est opposée au motif qu’elle ne remplissait pas la condition d’adaptation du logement à la taille du ménage et l’a assignée en expulsion comme étant occupante sans droit ni titre ;

Attendu que Mme X... fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande, alors, selon le moyen, que si, au moment du décès du preneur marié, le conjoint survivant dispose d’un droit exclusif sur le bail, sauf renonciation expresse de sa part, l’héritier du preneur décédé est néanmoins réputé avoir recueilli le droit au bail de son auteur par voie successorale, en sorte que ce droit, s’il est neutralisé tant que dure le droit exclusif d’origine légale du conjoint survivant, retrouve son empire lorsque ce dernier prend fin ; que les conditions de transmission du droit au bail du preneur décédé à son héritier s’apprécient au jour du décès et non au jour où cesse le droit exclusif du conjoint survivant ; qu’au cas d’espèce, dès lors que Mme L. X... était l’héritière du preneur, S. X..., décédé le [...] 2004, elle était réputée avoir recueilli à cette date le droit au bail de son auteur, lequel avait seulement été neutralisé jusqu’au décès de J. Y... épouse X..., conjoint survivant du preneur, survenu le [...] 2013 ; qu’aussi, le juge devait se placer à la date du décès du de cujus, soit le 26 avril 2004, pour apprécier si Mme L. X... remplissait les conditions requises pour bénéficier de la transmission du bail au regard des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’à cette date, l’article 40 de ladite loi, que ce soit en son § I (logements HLM) ou en son § III (logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation), exigeait seulement du bénéficiaire qu’il remplisse les conditions ordinaires d’attribution des logements HLM, et non que le logement soit de surcroît adapté à la taille du ménage, cet impératif n’ayant été ajouté que par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 ; qu’en refusant à Mme L. X... la transmission du bail conclu par son père, décédé le 26 avril 2004, au motif qu’elle ne remplissait pas, à la date du décès de sa mère, survenu le 19 mai 2013, la condition d’adaptation de la taille du logement à celle du ménage, les juges du fond ont violé les articles 724, 1742 et 1751 du code civil, ensemble les articles 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (ce dernier dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000) ;

Mais attendu qu’ayant relevé que l’article 1751 du code civil accorde au conjoint survivant un droit exclusif sur le logement qui servait effectivement à l’habitation des époux avant le décès, sauf renonciation de sa part, non invoquée en l’espèce, et retenu à bon droit que ce droit exclusif prive les héritiers qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur de tout droit locatif en présence d’un conjoint survivant, la cour d’appel, qui a constaté que, lors du décès de sa mère, Mme X... ne remplissait pas les conditions de transfert du bail prévues par l’article 40-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable, en a exactement déduit que celle-ci ne pouvait bénéficier du transfert du bail à son profit ».

(Cass, Civ3,28 juin 2018 , pourvoi n°17-20.409)